其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩88是不是质数，79是质数吗(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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