OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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