文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏g>德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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