万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分(f郑业成是否已婚 郑业成是几线演员ēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(郑业成是否已婚 郑业成是几线演员mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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