饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在(zài)规定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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