文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把(拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(j拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系iǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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