导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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