导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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