5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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