近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(dià37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmo)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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