文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式p>

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式īn)与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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