万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱>

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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