万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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