万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(ni肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内án)末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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