导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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