万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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