万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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