5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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