导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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