近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。<一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋/p>

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