饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而湖南电大几本，湖南长沙电大是几本且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(b湖南电大几本，湖南长沙电大是几本ěn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì湖南电大几本，湖南长沙电大是几本)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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