导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的ong>二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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