导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guóbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译ū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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