5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三knocked什么意思，knocking什么意思(sān)年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发knocked什么意思，knocking什么意思(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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