5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思g>复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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