万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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