OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子de)价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看(kàn女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子)来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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