文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(l兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案àn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cón兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案g)房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(c兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案hū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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