“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的(de)空间(jiān)已经(jīng)不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下(xià)今年房地产的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要资(zī)金来(lái)源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房的销(xiāo)售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是那殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字(nà)些有国企(qǐ)背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业(yè)出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房(fáng)企在(zài)资本(běn)市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的(de)民营(yíng)房(fáng)企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成(chéng)本(běn)是否(fǒu)也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条(tiáo)件(jiàn)的房企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武夷(yí)等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕(tì)其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不(bù)少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国(guó)央企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的(de)预(yù)判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可(kě)能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负(fù)债率也由(yóu)此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同(tóng)时(shí)，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最(zuì)后(hòu)的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债率(lǜ)扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求(qiú)不(bù)得(dé)高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他(tā)们是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然(rán)就具殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季(jì)报(bào)，滨江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工(gōng)商银行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合(hé)型(xíng)证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公(gōng)司(sī)的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年(nián)以来的(de)近三(sān)年(nián)时间(jiān)，房地(dì)产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集(jí)团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而(ér)下游应(yīng)用行业主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息(xī)相关，新(xīn)盘(pán)开(kāi)工不足(zú)导(dǎo)致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存(cún)量房(fáng)时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属性的(de)家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规模越来(lái)越(yuè)大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说(shuō)明了(le)这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建材(cái)、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内(nèi)表(biǎo)现的统计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居前(qián)两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司(sī)，它(tā)们分别是富安(ān)娜和(hé)水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基(jī)础上(shàng)，年内(nèi)迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时(shí)包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据(jù)了(le)半(bàn)壁(bì)江山。需要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两(liǎng)只基(jī)金都是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和(hé)大(dà)亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的(de)是志(zhì)邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居(jū)类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三只产品(pǐn)均登榜十大(dà)流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港上(shàng)市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前(qián)述上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城(chéng)服(fú)务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价(jià)成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)真正能做到产品提价(jià)的公(gōng)司很(hěn)少(shǎo)，因为物业(yè)公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做(zuò)到到(dào)期(qī)之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步强调。

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