近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(né艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机ng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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