“现在的房地(dì)产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出现像过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分(fēn)化的愈加明显，让(ràng)机构和投(tóu)资者的关(guān)注度从(cóng)板块向(xiàng)单个标的(de)转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了(le)最底部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如(rú)果关注(zhù)一(yī)下今年(nián)房地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是(shì)那(nà)些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明(míng)显(xiǎn)的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资等各个方(fāng)面(miàn)都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价(jià)大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务(wù)指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国央(yāng)企的(de)资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市(shì)进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新(xīn)购(gòu)入(rù)地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计(jì)今(jīn)年(nián)会(huì)有(yǒu)更多的(de)楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本(běn)身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它(tā)的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两(liǎng)年市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的(de)复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地(dì)策略(lüè)的(de)同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的(de)十大流通股东中新进了(le)“中(zhōng)国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实(shí)现了(le)扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比(bǐ)重只占到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在(zài)杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名(míng)迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业(yè)主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息(xī)息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地(dì)产行业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模(mó)越(yuè)来越大(dà)，随着时(shí)间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分说明了(le)这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游(yóu)细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基(jī)金经理曹名(míng)长在(zài)管的(de)产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地(dì)产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时(shí)的家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还(hái)是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季(jì)报中他管理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司金(jīn)牌橱(chú)柜(gu形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语ì)中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大(dà)流通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来(lái)越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题(tí)。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它(tā)在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每(měi)年到期(qī)的合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安(ān)这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司(sī)能在业(yè)内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有(yǒu)关系的。”他进一步强调(diào)。

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