近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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