近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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