文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。2中国一共有多少万亿钱0世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国一共有多少万亿钱中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金中国一共有多少万亿钱监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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