5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(m布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少iàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方(f布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少āng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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