万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说说唱歌手bp，说唱b7是什么意思明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，说唱歌手bp，说唱b7是什么意思NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况说唱歌手bp，说唱b7是什么意思下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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