文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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