文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(sh2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据ǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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