“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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