文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译rong>

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(g陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译uǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。