文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监(精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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