文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèiborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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