OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信息猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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