OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园昆明市属于几线城市，云南最好三个城市(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(昆明市属于几线城市，云南最好三个城市zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(m昆明市属于几线城市，云南最好三个城市ù)之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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