5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月2一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水8日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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