文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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