文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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