OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)5公里是多少米 5公里是多少步安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者(5公里是多少米 5公里是多少步zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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