饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少)合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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