一线(xiàn)城市，也不(bù)端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消(xiāo)二手房指(zhǐ)导价(jià)的(de)消息在房产(chǎn)圈(quān)刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为(wèi)什么这么重要(yào)？首先(xiān)二手房指导价(jià)被称为(wèi)“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其(qí)次深(shēn)圳几(jǐ)乎(hū)是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政策(cè)的(de)城市，最后深圳是房价前三的核心(xīn)城市(shì)。所以，深圳的一举(jǔ)一(yī)动都具有(yǒu)风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回(huí)暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖(nuǎn)，最后(hòu)深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房(fáng)指导价(jià)”正式结束。传(chuán)言称：二手房贷(dài)款不按官(guān)方参考价（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价(jià)以网签备案价和评估(gū)价(jià)孰低为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真(zhēn)正变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看(kàn)到官方文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消息，目前(qián)深圳多家大行表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍(réng)按参考价办理按(àn)揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居(jū)研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次(cì)政策(cè)大概率为真，更多体现为(wèi)银行贷款等领(lǐng)域按照新的规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横(héng)空(kōng)出世。当时(shí)，深圳一口(kǒu)气公布了全市3595个小区(qū)的参考价(jià)，很多(duō)南山(shān)、福田、宝安(ān)中心(xīn)区的(de)高(gāo)价盘，直接按照当(dāng)时的市场(chǎng)价打(dǎ)了(le)5折(zhé)、6折(zhé)来(lái)“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指导价来(lái)计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了(le)这(zhè)两年的痛苦，才深知(zhī)为(wèi)啥叫(jiào)做(zuò)——“核弹级(jí)”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的(de)房子，如果不(bù)“指导(dǎo)”，可(kě)以首(shǒu)付3成即(jí)300万；如(rú)果指导价打七(qī)折即(jí)700万，那么(me)首付3成(chéng)210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到了(le)510万，相当于首付(fù)5成了(le)（多(duō)给210万首(shǒu)付）。这(zhè)直接(jiē)让大批(pī)量买(mǎi)家，失去了购房能力(lì)，相(xiāng)当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多(duō)个(gè)城市陆(lù)续跟进(jìn)。事实(shí)也确(què)实证明了，这条政策的(de)“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个城市，有8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受到(dào)疫情的影(yǐng)响，二手房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城市(shì)房价(jià)只有(yǒu)6个同比上涨(zhǎng)，其他的(de)泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心(xīn)数据(jù)显示：成交(jiāo)量上(shàng)，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二(èr)手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低(dī)记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水近八(bā)成。

　　价(jià)格(gé)方(fāng)面，与(yǔ)二(èr)手房指导价(jià)发(fā)布当月相(xiāng)比(bǐ)，如今(jīn)二手房挂牌(pái)价低于及接近参考价的房源(yuán)占比大幅增加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真实经历(lì)其中(zhōng)的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓(cāng)的(de)新(xīn)闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农三(sān)年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒(méi)体推测(cè)，如(rú)果案例属(shǔ)实，买家(jiā)的实际购房成(chéng)本(běn)高达20万/平，目(mù)前价(jià)格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷(dài)和(hé)持有成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年(nián)感(gǎn)受到了太多“心(xīn)酸”。二手(shǒu)房成交(jiāo)量创下多(duō)年新低，学区房神话不再，房(fáng)产中介的日(rì)子(zi)难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调(diào)下，2022年以(yǐ)来，实施了(le)二手(shǒu)房指导价的(de)城(chéng)市陆陆续续低调退出(chū)，目(mù)前只有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义(yì)明显

　　最近一线城市(shì)也不端着了(le)。

　　近日，北京在房山区试点多(duō)子女家庭和职住(zhù)平衡(héng)家庭购房支持(chí)政策。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭(tíng)在新房(fáng)计分制(zhì)度政(zhèng)策上的(de)支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城(chéng)市商(shāng)品住宅销售价格变动(dòng)情(qíng)况来看(kàn)，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依然(rán)是下降的(de)。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥(féi)等城市价格(gé)都是(shì)同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能(néng)更急(jí)。3月份，两(liǎng)部门(mén)联合发(fā)文，全面(miàn)推动二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实(shí)施，这是一条被广泛好评的新政。对(duì)于激活二手(shǒu)房交易，具有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地(dì)产企(qǐ)业要(yào)发(fā)挥(huī)国民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归(guī)到常(cháng)识(shí)，从字面理解一(yī)下(xià)这两个词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不(bù)行了(le)，上面(miàn)不就塌了嘛(ma)？压舱石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市的(de)政(zhèng)策(cè)，还有一大波正在路(lù)上...

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